邊緣商圈恐難成投資熱土

　　目前白云區(qū)商業(yè)氛圍尚不夠成熟，仍缺少大型的、高檔次的消費(fèi)重心，其商鋪市場(chǎng)呈點(diǎn)狀分布格局。
　　半年前，有商業(yè)地產(chǎn)老大之稱的某房企挺進(jìn)白云區(qū)之后，一時(shí)間，白云商圈再次成為業(yè)界熱議的話題。有的人認(rèn)為，白云商圈有望改變中低端的陰影，跨步走向高端。但大部分人則認(rèn)為，白云商圈因歷史原因仍處相對(duì)低端，不可能因?yàn)橐粋�(gè)大型購(gòu)物廣場(chǎng)的進(jìn)駐而改變，況且定位相對(duì)高端的購(gòu)物廣場(chǎng)也很難引進(jìn)世界知名品牌進(jìn)駐。那么，在2010亞運(yùn)會(huì)新契機(jī)下，白云商圈能不能打破中低端格局，招來(lái)金鳳凰跨步走向高端？
　　專業(yè)市場(chǎng)雜亂缺少高端品牌
　　有少業(yè)內(nèi)專家指出，白云區(qū)是廣州老八區(qū)中面積最大的區(qū)域，離廣州市中心距離遠(yuǎn)。其大部分的地區(qū)還屬于廣州的商業(yè)冷落偏遠(yuǎn)之地，商業(yè)氛圍尚不夠成熟，沒有大型的、高檔次的消費(fèi)重心，其商鋪市場(chǎng)呈一個(gè)點(diǎn)狀分布。
　　據(jù)了解，這個(gè)區(qū)域最出名的商圈文化就是專業(yè)市場(chǎng)，如三元里的服裝批發(fā)、梓元崗的鞋業(yè)皮具、石槎路的汽車配件等，形成了這個(gè)區(qū)域特色的批發(fā)商圈氛圍。但由于專業(yè)市場(chǎng)具有臟、亂、差等特點(diǎn)，對(duì)白云區(qū)的整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境無(wú)形之中打上了中低端的烙印。
　　著名房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃專家謝逸楓認(rèn)為，白云商圈雖然專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模龐大、影響力大，但產(chǎn)品多、品牌少，名牌更少，總體檔次低，缺少品牌效應(yīng)�！翱偟母爬ㄆ饋�(lái)是：商業(yè)圈千呼萬(wàn)喚、獨(dú)立商業(yè)城不成氣候、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)繁雜無(wú)序、經(jīng)營(yíng)檔次渴望提高、專業(yè)市場(chǎng)有待重新洗牌�！�
　　此外，區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)層次較低、配套設(shè)施落后、整體形象陳舊。商業(yè)增長(zhǎng)步伐遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后與全市的平均發(fā)展水平。因此，商鋪?zhàn)饨痣y以提高。并且，生活配套和交通網(wǎng)絡(luò)及人氣也較缺乏。所以，白云商圈的弱勢(shì)在于商業(yè)輻射力有限，這是白云商業(yè)的瓶頸之一。
　　借亞運(yùn)契機(jī)恐難走向高端
　　借2010年亞運(yùn)會(huì)契機(jī)能否提升白云商圈？不少業(yè)內(nèi)專家告訴記者，白云商圈相對(duì)低端是歷史積淀下來(lái)的，不可能會(huì)因?yàn)橐粋�(gè)大型購(gòu)物廣場(chǎng)的進(jìn)駐而改變，況且定位相對(duì)高端的購(gòu)物廣場(chǎng)也很難引進(jìn)世界知名品牌進(jìn)駐。在2010亞運(yùn)會(huì)新契機(jī)下，白云商圈恐怕也難打破中低端格局，招來(lái)金鳳凰跨步走向高端。
　　謝逸楓認(rèn)為，把白云新城定位為廣州城市副中心，積極打造融合舊機(jī)場(chǎng)景觀、集合會(huì)議、文化、會(huì)展為核心的綜合商業(yè)商務(wù)區(qū)等，對(duì)白云區(qū)整體面貌提升有一定的促進(jìn)作用，但很難對(duì)目前中低端的商圈格局產(chǎn)生影響，現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)新一輪的重新洗牌即將到來(lái)。一些低檔、管理混亂、毫無(wú)特色的專業(yè)市場(chǎng)亟待淘汰。
　　同時(shí)，白云新城輻射區(qū)域一直缺少大商業(yè)中心支撐，承擔(dān)著人們?nèi)粘Ｉ�活消費(fèi)的是小區(qū)商鋪。謝逸楓認(rèn)為，白云區(qū)若能吸收珠江新城規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，借勢(shì)亞運(yùn)概念，依傍休閑主題、打造城市副中心的白云新城，或許對(duì)白云商圈會(huì)大有作為。
　　業(yè)界觀點(diǎn)
　　中低端商圈難招金鳳凰
　　缺乏大型購(gòu)物中心似乎是白云區(qū)商業(yè)一直揮之不去的陰影。據(jù)了解，在不少?gòu)V州人的印象中，白云區(qū)是廣州的城鄉(xiāng)結(jié)合部，消費(fèi)水平處于中低端。
　　廣東省連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)常務(wù)理事周斌日前接受某媒體采訪時(shí)表示，白云新城規(guī)劃輻射面雖然廣，但有先天的不足，居住缺乏消費(fèi)力強(qiáng)勁的中高端人群�！鞍自茀^(qū)歷史悠久卻呈現(xiàn)多而亂、密而雜等弊端，尤其是黃石路商圈，在經(jīng)歷低端重復(fù)建設(shè)和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)后，商圈和市場(chǎng)呼吁和亟需具有規(guī)模、檔次和現(xiàn)代化管理水平的高端賣場(chǎng)出現(xiàn)�！�
　　據(jù)了解，白云板塊、黃石新市板塊及機(jī)場(chǎng)路一帶均受到白云新城的輻射，其中包括以又一居、時(shí)代花園為代表的機(jī)場(chǎng)路板塊，以匯僑新城為代表的新市板塊，以祥景花園、白云高爾夫花園為代表的黃石板塊，以體育花園、東方明珠花園為代表的白云大道板塊，但這些板塊由于城市化進(jìn)程相對(duì)落后，城中村房、房改房等物業(yè)數(shù)量很多，聚集的人群以廣州原住民和普通的工薪階層居多，購(gòu)買力相對(duì)有限，商業(yè)消費(fèi)以周邊中低檔的街鋪為主，難以吸引高收入人群前來(lái)消費(fèi)。
　　中地行副總監(jiān)陳揚(yáng)表示，因?yàn)榘自茀^(qū)居住的人口比較混雜，高檔的商業(yè)比較難持續(xù)經(jīng)營(yíng)，相反，低檔的商業(yè)相對(duì)容易存活，久而久之白云就形成相對(duì)低端的商業(yè)圈了。
　　投資者說(shuō)
　　看不到白云商圈投資價(jià)值
　　有多年投資商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的牛刀告訴記者，目前廣州商業(yè)地產(chǎn)正在形成多中心、多形態(tài)的格局，滿足國(guó)家中心城市消費(fèi)需求的現(xiàn)代商業(yè)新格局。但對(duì)白云區(qū)來(lái)說(shuō)，商業(yè)集中度并不高，現(xiàn)在集中式開業(yè)是反過(guò)頭來(lái)補(bǔ)課了。
　　另外，隨著白云新城開發(fā)速度的加快、廣州“北優(yōu)”戰(zhàn)略的實(shí)施，帶來(lái)了一個(gè)總面積高達(dá)12.8平方公里的白云新城，但白云新城能否帶旺白云區(qū)的商業(yè)氛圍還有待觀察。
　　同時(shí)，牛刀表示，從目前白云商圈的現(xiàn)狀來(lái)看，集臟、亂、差等特點(diǎn)于一體的專業(yè)市場(chǎng)泛濫，存在很多安全隱患。從消費(fèi)者層次來(lái)看，大多屬于中低端，即使建高端的大型購(gòu)物廣場(chǎng)，也很難有消費(fèi)支撐力，不僅商鋪賣不起價(jià)，租金也很難上得去。
　　目前，雖然白云區(qū)樓市的發(fā)展帶來(lái)了近50萬(wàn)高收入高消費(fèi)的常住人群，對(duì)商業(yè)的需求與日俱增。但這部分人已習(xí)慣了到天河、香港等地購(gòu)物，即使地鐵5號(hào)線等交通網(wǎng)絡(luò)配套進(jìn)一步完善，也很難吸引這部分人過(guò)來(lái)消費(fèi)。牛刀同時(shí)表示，白云區(qū)若建大型購(gòu)物中心，不僅招不來(lái)知名品牌商，也招不來(lái)高端消費(fèi)群。從目前布局來(lái)看，還看不到白云商圈的投資價(jià)值。
　　專家分析
　　高端商圈成功五要素不可缺
　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊奕勇日前向記者表示，商業(yè)地產(chǎn)的成功率為什么那么低，主要原因是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是由客流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)環(huán)境等多方面因素所決定的，僅僅有一個(gè)方面或兩個(gè)方面起作用，很難使商業(yè)地產(chǎn)活起來(lái)。針對(duì)區(qū)域來(lái)說(shuō)，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)不能太超前，要根據(jù)區(qū)域人口、發(fā)展情況等因素來(lái)決定。
　　著名商業(yè)地產(chǎn)專家周穎舟表示，高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要獲得成功，其中五個(gè)要素不可缺少。首先，在一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目中合理配比有效商用物業(yè)面積，也就是確定合理的商用物業(yè)開發(fā)量；第二，開發(fā)商的資金能堅(jiān)持到商用物業(yè)旺起來(lái)的時(shí)候；第三，講究天時(shí)，適應(yīng)區(qū)域大環(huán)境；第四，商業(yè)地產(chǎn)主題鮮明，項(xiàng)目管理手段與商業(yè)企業(yè)的運(yùn)行規(guī)律相適應(yīng)；第五，在商業(yè)組織行為和商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為方面有一個(gè)合理的規(guī)劃和定位，保持可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的態(tài)勢(shì)。
　　資深商業(yè)地產(chǎn)專家張勇功表示，與天河、北京路等商圈相比，白云區(qū)并不缺少高端消費(fèi)人群，只是目前還沒有定位相對(duì)高端的大型購(gòu)物廣場(chǎng)出現(xiàn)。如果能在白云區(qū)建一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體、地鐵上蓋的大型購(gòu)物廣場(chǎng)，并能與周邊相對(duì)低端的商圈形成集群效應(yīng)，不僅會(huì)吸引白云區(qū)本土高端消費(fèi)群體，還會(huì)吸引廣州等高端消費(fèi)群體過(guò)來(lái)購(gòu)物。