合肥商業(yè)爛尾樓進(jìn)入復(fù)活高峰期

　　10月12日中午11點(diǎn)45分，為自己的小服裝店進(jìn)完貨后，省城的劉先生信步走進(jìn)新站區(qū)火車(chē)站對(duì)面的白馬美食休閑廣場(chǎng)三樓，為自己要了份炒面、一瓶啤酒。劉先生所不知道的是，他所在的美食休閑廣場(chǎng)前身又叫“五洲商城”，此前在業(yè)內(nèi)被視作為合肥較知名的“商業(yè)爛尾樓”。經(jīng)過(guò)一年多的兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，上月底“五洲商城”最終變身為“美食休閑廣場(chǎng)”，鮮亮的裝修已讓人無(wú)法覓得當(dāng)初的灰暗。而記者從官方了解到，隨著樓市的火旺，上世紀(jì)九十年代留下的一批“爛尾樓”或“準(zhǔn)爛尾樓”，正進(jìn)入復(fù)活期。
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　　曾經(jīng)的五洲商城
　　提到五洲商城，省城的周先生有話(huà)說(shuō)，因?yàn)樗�在這被騙過(guò)。
　　幾年前，周先生在五洲商城內(nèi)陪朋友找旅館入住，結(jié)果人住進(jìn)去了，卻又被趕出來(lái)了，原來(lái)收錢(qián)的是假老板，真房東幾年不來(lái)看房，突然來(lái)了發(fā)現(xiàn)自己的房子被人變成旅館，自然趕人。而據(jù)五洲商城的一些前經(jīng)營(yíng)戶(hù)介紹，由于經(jīng)營(yíng)困難，不少房東都將房子空著而不打理，一些人趁機(jī)鉆空撬鎖進(jìn)屋假經(jīng)營(yíng)。
　　而在不少合肥人的記憶中，五洲商城里面或是小旅館，“一間房，兩張‘床’，能擠下數(shù)十人的大通鋪”；或是小偷聚居地，三年前，記者在此處暗訪就發(fā)現(xiàn)，游蕩在周邊的小偷們?cè)谕档檬謾C(jī)等贓物后，往往就拿到附近的五洲商城，因?yàn)槟抢镉袑?zhuān)人收購(gòu)；或是成了學(xué)“技術(shù)”的場(chǎng)所，一些所謂的牌技、千術(shù)的“學(xué)習(xí)班”，往往就把學(xué)習(xí)地放在了“五洲”。加之內(nèi)部消防、下水等問(wèn)題，按照安徽白馬商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司董事長(zhǎng)汪登厚所言，五洲商城成了火車(chē)站附近的一個(gè)“瘡疤”。
　　這樣的狀況當(dāng)然不獨(dú)限于五洲商城。一般認(rèn)為，這與上世紀(jì)九十年代商業(yè)地產(chǎn)盛行的不成熟的分割銷(xiāo)售，有很大關(guān)系。業(yè)內(nèi)分析，是在過(guò)去幾年房地產(chǎn)大躍進(jìn)過(guò)程中，大量從事住宅開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商，發(fā)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)之后進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，違背和漠視商業(yè)地產(chǎn)自身的規(guī)律盲目開(kāi)發(fā)的結(jié)果。這些開(kāi)發(fā)商往往并不具備操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和能力。
　　這樣的商業(yè)地產(chǎn)，雖然建筑物具備了交付條件，但同樣被業(yè)內(nèi)呼為“商業(yè)爛尾樓”。
　　記者在汪登厚處看到了一份業(yè)內(nèi)的不完全調(diào)查，在某城區(qū)商業(yè)爛尾樓已從當(dāng)初的近三十萬(wàn)方迅速消減至現(xiàn)在的十多萬(wàn)方，一些老大難問(wèn)題也在近兩年迎來(lái)曙光。這被汪登厚視為省城商業(yè)爛尾樓進(jìn)入復(fù)活高峰期的證據(jù)之一。
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　　復(fù)活商業(yè)爛尾樓
　　“商業(yè)爛尾樓”，顯然與一般而言的“爛尾樓”不同。所謂“爛尾樓”，據(jù)合肥市房地產(chǎn)管理局總工程師李慧秋女士介紹，一般是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目開(kāi)工后，因開(kāi)發(fā)商無(wú)力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　進(jìn)入新世紀(jì)尤其是近幾年，這些爛尾樓進(jìn)入了復(fù)活高峰期。僅以2006年為例，就有兩幢較知名的爛尾樓實(shí)現(xiàn)了“復(fù)活”。一個(gè)是位于合肥市明光路與大通路交叉口處的星火科技大廈，1993年設(shè)計(jì)時(shí)就瞄準(zhǔn)“合肥第一高樓”的目標(biāo)，整個(gè)建筑面積超過(guò)4萬(wàn)平方米，但1994年動(dòng)工后，因各種原因多次停工，最終于2000年5月徹底停工。停工整整6年之后，它才終于迎來(lái)“新東家”安徽海匯擔(dān)保公司；另一個(gè)就是位于肥西縣桃花工業(yè)園合安路旁的桃花大廈，始建于1994年，是由當(dāng)時(shí)的合肥雙弓微波爐廠投資建設(shè)，也是桃花工業(yè)園的首個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，也是直到2006年才完成復(fù)活。
　　而按照汪登厚所說(shuō)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，一些已經(jīng)完成卻一直空置或一直運(yùn)營(yíng)不暢的項(xiàng)目也被叫做商業(yè)爛尾樓。
　　商業(yè)爛尾，早已經(jīng)不是什么新鮮的事。放眼中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，真正的繁榮僅僅停留在開(kāi)發(fā)階段，而距離商業(yè)市場(chǎng)的繁榮還有很長(zhǎng)的距離。而商業(yè)爛尾樓也幾成災(zāi)，就當(dāng)前的行業(yè)形式而言，拯救商業(yè)爛尾樓，可能遠(yuǎn)比開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目更有意義。 “但是，它的難度也更大。 ”汪登厚說(shuō)。
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　　1年多時(shí)間完成涅槃
　　“一個(gè)時(shí)代的非典型建筑，一座閑置了近14年的爛尾樓，五洲商城是可以被認(rèn)為是‘不良資產(chǎn)’的。 ”這是五洲商城一位原房主在QQ群空間的留言。
　　早在幾年前，汪登厚就開(kāi)始關(guān)注五洲商城。
　　“2006年，白馬二期啟動(dòng)，可是同時(shí)存在的還有被叫做‘毒瘤’的五洲商城，設(shè)施不完善、沒(méi)有管理，都成為逐漸顯現(xiàn)出來(lái)的瘡疤。 ”汪登厚說(shuō)，要想在火車(chē)站前打造完整的商圈，改造商業(yè)爛尾樓是必行之路。
　　2007年底，一場(chǎng)關(guān)于五洲商城的改造計(jì)劃開(kāi)始實(shí)施。 “如果沒(méi)有利用，這會(huì)是優(yōu)質(zhì)資源的浪費(fèi)。 ”在汪登厚的講述中，商業(yè)爛尾樓可以從兩個(gè)角度來(lái)看：賣(mài)不掉是“空城”，賣(mài)掉是“死城”，不管“空城”還是“死城”都是一種浪費(fèi)。而如何將“死城”變活，需要的是一把鋒利而又準(zhǔn)確無(wú)誤的手術(shù)刀。 “拯救爛尾，可能遠(yuǎn)比開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目更有意義，需要的也是更有力的措施。 ”
　　從2008年初著手進(jìn)行改造，到今年9月改造完工，其中的艱辛汪登厚沒(méi)有多說(shuō)，但是可以看見(jiàn)的是——一個(gè)新興的美食廣場(chǎng)已經(jīng)矗立在站前路上，成為新站商業(yè)格局中不可或缺的一部分。 “可以說(shuō)，五洲商城的改造為商業(yè)爛尾樓改造提供了范例，是可以復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)，只要有強(qiáng)有力的措施，就能使得分割銷(xiāo)售的爛尾樓有實(shí)際效果。 ”
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　　重生必須依賴(lài)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)
　　汪登厚總結(jié)了不少經(jīng)驗(yàn)，最重要的一條，他希望政府或相關(guān)部門(mén)，能介入商業(yè)爛尾樓的改造，制訂補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，給出相應(yīng)規(guī)范。否則，商業(yè)爛尾樓的改造、復(fù)活難度，會(huì)讓資金“望而卻步”。
　　可以說(shuō)，商業(yè)爛尾項(xiàng)目的重生，依賴(lài)于專(zhuān)業(yè)資本和專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的進(jìn)入。只有當(dāng)項(xiàng)目從“糙哥”手中轉(zhuǎn)移到專(zhuān)業(yè)資本和專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)手中的時(shí)候，他們才能按照商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律，系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新調(diào)整，重新定位、規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)，才能給項(xiàng)目帶來(lái)重生的機(jī)會(huì)。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，只有良好的運(yùn)營(yíng)才能帶來(lái)價(jià)值，脫離運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)，只是一棟空洞的沒(méi)有靈魂的物業(yè)而已。比如首都北京西直門(mén)的嘉茂購(gòu)物中心原來(lái)是北京某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的西環(huán)廣場(chǎng)，后來(lái)被新加坡的嘉德置地收購(gòu)并被改造成嘉茂購(gòu)物中心，通過(guò)一年多運(yùn)作該購(gòu)物中心已進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，這種價(jià)值重生就在于專(zhuān)業(yè)資本和專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的進(jìn)入。
　　對(duì)汪登厚而言，五洲改造一年來(lái)，其間經(jīng)歷了諸多難以為外人道的艱難，但改造成功后，其喜悅卻有勝于普通爛尾樓。
　　據(jù)李慧秋介紹，雖然主管部門(mén)很難掌握省城商業(yè)爛尾樓的總量，但可見(jiàn)的事實(shí)是，在樓市火旺背景下，隨著資金的大量流入，省城商業(yè)爛尾樓正進(jìn)入批量“復(fù)活”的高峰期。不過(guò)，需要注意的是，類(lèi)似的商業(yè)爛尾樓因產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題，其改造確實(shí)存在不小難度，加之爛尾樓樓盤(pán)總體設(shè)計(jì)比較老舊，配套設(shè)施不齊全，后期改建空間很小。因此，爛尾樓后期定位要謹(jǐn)慎，以防“二次爛尾”。