上�！暗谝粻�尾樓”秘史追蹤

　　2005年4月1日，西方的愚人節(jié)，正是在這一天，東海廣場(chǎng)竟經(jīng)歷了一天內(nèi)3次轉(zhuǎn)賣(mài)的荒誕交易，身價(jià)翻番

　　許久未現(xiàn)大宗收購(gòu)項(xiàng)目的上海地產(chǎn)界近日因潘石屹的闖入而風(fēng)生水起。有著“上海第一爛尾樓”之稱(chēng)、身處黃金地段卻十余年深陷產(chǎn)權(quán)糾葛的東海廣場(chǎng)，被潘石屹的SOHO中國(guó)以24.5億元的價(jià)格從摩根士丹利手中買(mǎi)下了一期項(xiàng)目。這也是潘石屹頭一遭走出北京。

　　但就在SOHO中國(guó)宣布收購(gòu)該項(xiàng)目前幾天，一家名為上海天怡的房產(chǎn)公司向潘石屹遞送了律師函。

　　這封名為《“東海廣場(chǎng)”權(quán)屬未清，SOHO中國(guó)應(yīng)審慎收購(gòu)》的律師函聲稱(chēng)，天怡才是該項(xiàng)目的原權(quán)利人，其在東海廣場(chǎng)的權(quán)益嚴(yán)重受損，而鑒于東海廣場(chǎng)目前權(quán)屬未清，建議SOHO中國(guó)謹(jǐn)慎交易。

　　陷阱還是餡餅

　　“我看老潘：不怕死的來(lái)了！”對(duì)于東海廣場(chǎng)的再度轉(zhuǎn)手，知名樓市專(zhuān)家蔡為民在博客中不客氣地撰文評(píng)述。

　　潘石屹在地產(chǎn)界向來(lái)以保守著稱(chēng)，但此次收購(gòu)過(guò)后，卻有人評(píng)價(jià)其為“冒進(jìn)的機(jī)會(huì)主義者”。

　　從1994年正式立項(xiàng)至今，東海廣場(chǎng)可謂歷經(jīng)坎坷，爛尾十四年六度轉(zhuǎn)手，始終未能完成開(kāi)發(fā)，在周邊嘉里中心等高檔寫(xiě)字樓的“夾擊”下不免相形見(jiàn)絀。

　　與先前傳出的整體收購(gòu)不同，SOHO中國(guó)此次收購(gòu)僅是將項(xiàng)目一期的寫(xiě)字樓納入囊中，該項(xiàng)目高217米，項(xiàng)目地上總建筑面積71671平方米，地下總建筑面積8838平方米，為一幢52層辦公及商業(yè)綜合樓。之后，這個(gè)項(xiàng)目將被更名為SOHO東海廣場(chǎng)。

　　對(duì)于這項(xiàng)耗時(shí)半年、價(jià)格逾3萬(wàn)元/平方米的收購(gòu)，潘石屹坦言很劃算。然而，不和諧的音符仍未消逝。

　　8月18日，SOHO中國(guó)正式宣布收購(gòu)東海廣場(chǎng)一期。緊接著就有部分媒體發(fā)布了《潘石屹新項(xiàng)目東海廣場(chǎng)疑漏稅6億》之類(lèi)的報(bào)道。SOHO中國(guó)反應(yīng)迅速，8月21日，其在香港專(zhuān)門(mén)發(fā)布澄清公告，指出相關(guān)報(bào)道純屬“不實(shí)、誤導(dǎo)”，將保留采取法律行動(dòng)權(quán)利。

　　之后，本刊記者致電SOHO中國(guó)，其媒體負(fù)責(zé)人王洋告訴《瞭望東方周刊》：“(天怡)這個(gè)事已經(jīng)過(guò)去了，沒(méi)什么影響�！敝劣谠V訟對(duì)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等是否會(huì)有潛在影響，王洋表示自己無(wú)權(quán)回答。

　　但天怡的“攪局”看來(lái)并未影響潘石屹的心情。8月23日，他還特意在外灘十八號(hào)七層的Rouge酒吧舉辦了“SOHO中國(guó)上海之夜”。

　　作為當(dāng)晚的主角，潘石屹還是一貫的裝扮：短寸頭、黑框眼鏡、黑色套裝、銀色領(lǐng)帶，言談間毫不吝惜對(duì)收購(gòu)項(xiàng)目的溢美之詞。

　　面對(duì)仍在訴訟當(dāng)中的產(chǎn)權(quán)紛擾，潘石屹以“善意的第三方”輕松帶過(guò)：“我們的律師和賣(mài)方摩根士丹利的律師同時(shí)出具了法律意見(jiàn)，他們認(rèn)為天怡公司的主張和觀(guān)點(diǎn)很難得到法院的支持，并且在訴訟程序上也存在著缺陷。退一萬(wàn)步，假如天怡公司贏(yíng)得了行政訴訟，告贏(yíng)了上海市政府，我們的購(gòu)買(mǎi)是一個(gè)善意的第三方取得，我們與摩根士丹利的交易也是受法律保護(hù)的�！�

　　他還強(qiáng)調(diào)：“我已經(jīng)買(mǎi)下了房子，上海市政府也已把房產(chǎn)證辦到我們公司名下了。之前這幾家公司怎么倒手和我們沒(méi)關(guān)系�！�

　　但一些接近東海廣場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士對(duì)該項(xiàng)目的前景不樂(lè)觀(guān)。知情人士透露，包括上海飛洲集團(tuán)等為數(shù)不少的企業(yè)都曾考慮過(guò)收購(gòu)東海廣場(chǎng)，但在了解到其復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)變遷后，均選擇了放棄。

　　“我們都說(shuō)來(lái)了個(gè)‘沖頭’。”上海天怡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)張靖苦笑著向本刊記者評(píng)論道。

　　“苦主”天怡

　　張靖小心翼翼地取出幾本保存多年的資料，向本刊記者證明自己才是東海廣場(chǎng)相關(guān)項(xiàng)目的真正主人。

　　張靖從部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)后進(jìn)入虹口區(qū)政府的房屋管理局工作，1990年前后下海組建了天怡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，并擔(dān)任公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。在公司運(yùn)轉(zhuǎn)順利的那幾年，員工人數(shù)曾達(dá)到100多名。

　　1993年至1994年，正是上海房?jī)r(jià)高峰時(shí)期，高端寫(xiě)字樓動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)元每平米的價(jià)格，吸引了眾多具備資金實(shí)力的企業(yè)投身地產(chǎn)界。

　　上海計(jì)算機(jī)廠(chǎng)的管理層也想在商業(yè)地產(chǎn)大潮中分一杯羹。

　　東海廣場(chǎng)所在的地塊，原本為上海電子計(jì)算機(jī)廠(chǎng)(原上海無(wú)線(xiàn)電十三廠(chǎng))的廠(chǎng)房。1994年，該廠(chǎng)決定在該地塊籌建一個(gè)綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　“我那時(shí)在做房產(chǎn)咨詢(xún)，長(zhǎng)江計(jì)算機(jī)公司的焦總讓我出出主意怎么開(kāi)發(fā)。他們本來(lái)是想做住宅類(lèi)項(xiàng)目的，我建議做辦公樓�！睆埦父嬖V《瞭望東方周刊》。

　　經(jīng)過(guò)協(xié)商，天怡公司與上海浦發(fā)銀行屬下的社會(huì)基金保障部、上海長(zhǎng)江計(jì)算機(jī)公司三方達(dá)成合作協(xié)議，即由社保部出錢(qián)、計(jì)算機(jī)公司出地、天怡公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)等，該項(xiàng)目名稱(chēng)就是今天的“東海廣場(chǎng)”。

　　浦發(fā)社保部的錢(qián)，全部來(lái)源于上海市勞動(dòng)局管轄下的社會(huì)保障基金。當(dāng)年，浦發(fā)銀行受托負(fù)責(zé)這部分社保基金的增值運(yùn)營(yíng)，并為此專(zhuān)門(mén)成立了社保部。

　　合作三方的利益分配方案是：工程完工后，計(jì)算機(jī)公司得到一定數(shù)額的樓層，社保部按投入資金先得到20%的利息，再按照樓盤(pán)的收益6∶4分成，社保部拿6，天怡公司拿4。

　　注冊(cè)在嘉定區(qū)的天怡房產(chǎn)公司，彼時(shí)并沒(méi)有顯赫的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。之所以能獲得合作機(jī)會(huì)，是由于合作方看中了其房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

　　張靖至今仍保存著東海廣場(chǎng)項(xiàng)目的最初規(guī)劃，這曾傾注了他的全部心血與夢(mèng)想。精美的規(guī)劃效果圖顯示，規(guī)劃的東海廣場(chǎng)項(xiàng)目共分3期，一期建造的是一幢52層高的A級(jí)智能化寫(xiě)字樓，二期是擁有138 套房的公寓式酒店，三期計(jì)劃保留上海長(zhǎng)江計(jì)算機(jī)廠(chǎng)的2幢樓以建造商場(chǎng)。

　　1998年，一期高樓接近結(jié)構(gòu)封頂。

　　但天怡公司最終功敗垂成。由于1997年前后樓市過(guò)熱，供過(guò)于求，國(guó)務(wù)院開(kāi)始清理各種違規(guī)投向房地產(chǎn)業(yè)的資金，明確規(guī)定社�；�金已進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的要全部退出。

　　到1998年3月，浦發(fā)社保部已陸續(xù)注入資金5億元，此時(shí)必須抽回銀行。資金鏈的斷裂讓東海廣場(chǎng)項(xiàng)目被迫停工。

　　浦發(fā)銀行急于追回當(dāng)初投入的資金，作為承建方的天怡不僅沒(méi)有了資金來(lái)源，還要想方設(shè)法歸還已投入項(xiàng)目的5.6億資金。

　　內(nèi)憂(yōu)外患中，天怡公司被逼到了破產(chǎn)邊緣。張靖無(wú)奈地垂頭嘆息：“自從東海廣場(chǎng)出事以來(lái)，公司就陷入了困境，不斷搬家，每搬一次就走掉一批人，現(xiàn)在只剩下8個(gè)人了�！�

　　糾葛

　　1998年，天怡公司與德國(guó)投資者合作成立了上海天堡房地產(chǎn)投資有限公司，意在轉(zhuǎn)向外方融資。

　　1999年1月，浦發(fā)行社保部將天怡公司告上法院，要求中止后者侵權(quán)行為，并明確自身在東海廣場(chǎng)的投資。這起糾紛鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，成為當(dāng)時(shí)上海最大的一起房地產(chǎn)糾紛案。

　　2000年11月10日，上海市高級(jí)人民法院作出一審判決：判定天怡公司返還浦發(fā)銀行投資資金4.8億元，利息6000萬(wàn)元，合計(jì)5.4億元。在此之前，浦發(fā)銀行已對(duì)東海廣場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)保全。

　　2001年4月，三方達(dá)成和解協(xié)議：將全部在建項(xiàng)目和土地以資抵債給浦發(fā)銀行社保部，社保部指定其屬下的安聯(lián)投資有限公司(下稱(chēng)安聯(lián)公司)受讓這筆債權(quán)。

　　和解協(xié)議特別約定：“如果在兩個(gè)月內(nèi)未辦理轉(zhuǎn)移登記，則視為本協(xié)議未履行，社保部有權(quán)向法院申請(qǐng)恢復(fù)強(qiáng)制執(zhí)行”。但安聯(lián)公司未在兩個(gè)月內(nèi)辦理轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)。

　　2001年6月25日，上海市高級(jí)人民法院向靜安區(qū)房地產(chǎn)管理局發(fā)出了一份“協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)”，要求房地產(chǎn)管理局將東海廣場(chǎng)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)至安聯(lián)公司名下的同時(shí)解除凍結(jié)。但安聯(lián)公司依然未采取行動(dòng)。

　　與此同時(shí)，天怡公司一直在尋找各種途徑籌集資金以贖回樓盤(pán)，但由于金融風(fēng)暴的影響，談好的合作方屢屢變卦。

　　2003年前后，上海房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)明顯向好態(tài)勢(shì)。沉寂許久的東海廣場(chǎng)又有了動(dòng)靜，安聯(lián)的施工使一期50層的高樓正式結(jié)構(gòu)封頂。

　　此時(shí)的天怡公司也終于籌措到足夠資金以?xún)斶�債務(wù)。張靖特意向本刊記者出示了2004年與印尼首富林紹良在香港簽訂的協(xié)議書(shū)。

　　然而，還錢(qián)無(wú)門(mén)。天怡公司向上海市高級(jí)人民法院提出履行判決并清償債務(wù)申請(qǐng)，卻始終未得到任何答復(fù)。

　　之后的峰回路轉(zhuǎn)讓天怡公司措手不及。2005年3月24日，張靖在《新聞晨報(bào)》第4版忽然發(fā)現(xiàn)一文，文稱(chēng)東海廣場(chǎng)項(xiàng)目已由上海安聯(lián)投資發(fā)展有限公司轉(zhuǎn)讓給了上海開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)股份有限公司，以后該項(xiàng)目又經(jīng)歷了一系列的轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)，變?yōu)橛缮虾ｌo宇置業(yè)有限公司等56位權(quán)利人注冊(cè)登記在案。

　　“東海廣場(chǎng)還在我們公司名下，安聯(lián)根本不是權(quán)利人，怎么可以由它轉(zhuǎn)讓呢？”張靖氣憤不已，多方打聽(tīng)后，他慢慢搞清了整個(gè)交易過(guò)程的來(lái)龍去脈，他將其稱(chēng)為“房產(chǎn)史上前所未有的違法違規(guī)行為”。

　　原來(lái)，早在2004年11月15日，上海市靜安區(qū)房地產(chǎn)管理局就為安聯(lián)公司辦理了東海廣場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)。而這一切均是在原權(quán)利人天怡公司毫不知情的狀況下進(jìn)行的。

　　此后，安聯(lián)公司按照相關(guān)約定要將東海廣場(chǎng)以7.38億元繼續(xù)過(guò)戶(hù)給靜安區(qū)的名牌企業(yè)開(kāi)開(kāi)集團(tuán)。但就在此關(guān)鍵時(shí)刻，2004年的12月31日，傳出了開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)老總張晨卷款12億元出逃的消息。此前，張晨借開(kāi)發(fā)爛尾樓成立了上海畢納高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，設(shè)局將開(kāi)開(kāi)實(shí)業(yè)、開(kāi)開(kāi)集團(tuán)及三毛派神均拖下了水，東海廣場(chǎng)成了不法商人的圈錢(qián)工具。

　　東海廣場(chǎng)此時(shí)若按原計(jì)劃移交給開(kāi)開(kāi)集團(tuán)，必將被各路討債人馬瓜分殆盡。在相關(guān)部門(mén)的操作下，這個(gè)命運(yùn)多舛的爛尾樓于2005年1月31日以7.38億元的價(jià)格轉(zhuǎn)到了靜安區(qū)土控公司。

　　愚人節(jié)的資本騰挪

　　這還遠(yuǎn)非東海廣場(chǎng)的最后歸宿。2005年4月1日，西方的愚人節(jié)，正是在這一天，東海廣場(chǎng)竟經(jīng)歷了一天內(nèi)3次轉(zhuǎn)賣(mài)的荒誕交易，身價(jià)翻番。

　　先是靜安土控公司以7.38億元平價(jià)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)開(kāi)集團(tuán)，之后是上海綠宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以13億元的價(jià)格從開(kāi)開(kāi)手中接盤(pán)，再是綠宇以13億元平價(jià)轉(zhuǎn)讓給上海靜宇置業(yè)有限公司。通過(guò)這一系列眼花繚亂的操作，開(kāi)開(kāi)集團(tuán)立賺5.6億元，緩解了張晨卷款后留下的虧空。

　　一位接近靜安區(qū)政府的人士向《瞭望東方周刊》描述了當(dāng)天的“盛況”：“靜安區(qū)兩個(gè)副區(qū)長(zhǎng)，兩個(gè)房地產(chǎn)局局長(zhǎng)(副局長(zhǎng))坐鎮(zhèn)，各關(guān)聯(lián)方一共76個(gè)人，一起出席了當(dāng)天的簽字大會(huì)。兩個(gè)銀行的分行負(fù)責(zé)人也去了，因?yàn)橥瑫r(shí)要辦銀行登記手續(xù)。做完交易以后，他們還一起大吃了一頓�！�

　　“按照程序，樓盤(pán)必須過(guò)了戶(hù)才能進(jìn)行下一步轉(zhuǎn)讓?zhuān)�一天交易三次是�?yán)重違規(guī)的。”張靖憤然道。

　　此外，張靖找律師調(diào)查了靜安區(qū)房屋土地管理局的這一系列過(guò)戶(hù)行為，發(fā)現(xiàn)其中多起過(guò)戶(hù)無(wú)檔案可查，也沒(méi)有繳納在建房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)戶(hù)應(yīng)交的3%契稅。

　　工商資料顯示，靜宇公司為綠宇公司相對(duì)控股的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，其股份比例為綠宇公司占49%，上海精統(tǒng)置業(yè)有限公司占46%，上海國(guó)際建設(shè)總承包有限公司占5%。而后兩家公司的控股大股東都是上海精文投資有限公司。根據(jù)該公司主頁(yè)的介紹，“上海精文投資有限公司是中國(guó)首家從事政府性文化建設(shè)及文化產(chǎn)業(yè)投融資的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，公司直屬中共上海市委宣傳部�！�

　　本刊記者致電綠宇公司，其綜合部經(jīng)理文穎表示：“這個(gè)事情主要是靜宇操作的，我沒(méi)有參與�！北究�記者追問(wèn)：“靜宇不是從綠宇轉(zhuǎn)過(guò)去的嗎？綠宇不是靜宇公司的控股方嗎？”文穎答：“這個(gè)事我不知道，不在場(chǎng)�！�

　　綠宇公司與靜宇公司均為浙江綠城集團(tuán)的項(xiàng)目公司。綠城集團(tuán)企劃部的鄭女士告訴《瞭望東方周刊》：“因?yàn)闁|海廣場(chǎng)項(xiàng)目不做了，靜宇的人都走了，去海南開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目了�！�

　　最后的歸宿？

　　靜宇接手東海廣場(chǎng)后，也未對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行任何開(kāi)發(fā)，而是在一年后的2006年4月，以19.6億元的價(jià)格轉(zhuǎn)賣(mài)給了摩根士丹利。

　　完成交易沒(méi)多久，綠城集團(tuán)如愿在香港上市。

　　一個(gè)蹊蹺的細(xì)節(jié)是，根據(jù)靜安區(qū)房地產(chǎn)登記處2006年8月6日的登記資料，當(dāng)年6月，大摩并未以自己的名義與靜宇公司進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交割，而是采用分割交易的辦法，以新金寶公司、萬(wàn)琦公司、國(guó)翔公司等10個(gè)產(chǎn)權(quán)人名義，將整棟寫(xiě)字樓納入囊中。

　　2009年3月，大摩爆發(fā)“賄賂門(mén)”，中國(guó)房地產(chǎn)主管蓋斯·彼得森因涉嫌行賄接受美國(guó)證監(jiān)會(huì)調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容就包括東海廣場(chǎng)的交易。

　　2006年以來(lái)，天怡公司先后對(duì)上海市房地局、靜安區(qū)政府、上海市發(fā)改委等提起行政訴訟，而法院對(duì)“東海廣場(chǎng)”權(quán)屬之爭(zhēng)案件的審理至今未結(jié)。

　　張靖想不通，為何自己對(duì)該項(xiàng)目投入了全部精力，卻一無(wú)所獲，而從未出力的幾家公司卻能在一夜之間“空手套白狼”。

　　另一邊廂，社�；�金對(duì)東海廣場(chǎng)的投資，曾被內(nèi)部人士評(píng)價(jià)為社�；�金遭遇的第一次“重大風(fēng)險(xiǎn)”。因?yàn)樘焘�公司一直拒絕就東海廣場(chǎng)設(shè)立項(xiàng)目公司，浦發(fā)社保部的巨額投資不能體現(xiàn)為項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，只能采取借款名義。張靖解釋說(shuō)，這是由于前車(chē)之鑒：“明天廣場(chǎng)、東銀大廈，和社保部合作成立項(xiàng)目公司的房產(chǎn)商最后都被逼出局�！�

　　大摩接手東海廣場(chǎng)后，曾耗資5000多萬(wàn)元對(duì)大樓進(jìn)行了最后的建筑工程收尾和裝修。但“上海第一爛尾樓”并未因此起死回生。

　　隨著新一輪金融危機(jī)的降臨，2008年下半年起，大摩開(kāi)始頻頻套現(xiàn)在華物業(yè)，東海廣場(chǎng)再次待價(jià)而沽。

　　十余年的兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)中，東海廣場(chǎng)幾乎與全球絕大多數(shù)一線(xiàn)投資商都有過(guò)接觸，卻始終未摘去“上海第一爛尾樓”的稱(chēng)號(hào)。

　　這一次，來(lái)的是房產(chǎn)界“四大天王”之一的潘石屹。