旅游地產(chǎn)成熟起碼還要10年

    近年來，旅游地產(chǎn)可謂發(fā)展迅速，各類山水景觀地產(chǎn)、休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)式酒店等產(chǎn)品開始興起。尤其到了２００７年，旅游地產(chǎn)的需求使其邁入一個(gè)快速成長(zhǎng)階段；甚至被普遍認(rèn)為房地產(chǎn)冬天的２００８年，也被輿論稱之為旅游地產(chǎn)的春天；２００９年，旅游地產(chǎn)愈演愈烈，某些異地海景房更是滿大街發(fā)宣傳單；一些號(hào)稱旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目也通過手機(jī)短信對(duì)人們不斷“騷擾”。而隨著２００９首屆中國國際旅游度假休閑投資地產(chǎn)?穴上海?雪博覽會(huì)落下帷幕，旅游地產(chǎn)更是成了行業(yè)的一大話題。
    面對(duì)繁榮的市場(chǎng)景象，曾在上世紀(jì)９０年代就關(guān)注研究旅游地產(chǎn)的上海嘉德偉業(yè)董事長(zhǎng)孫兵卻一針見血地指出，市場(chǎng)表象是熱的，但很多項(xiàng)目其實(shí)不是真正的旅游地產(chǎn)。在中國，旅游地產(chǎn)僅僅處在一個(gè)概念時(shí)期，很不成熟，很多項(xiàng)目并不具備旅游地產(chǎn)條件，要成熟起碼還要１０年。
    只有配套先行，才有旅游地產(chǎn)
    上世紀(jì)90年代就曾在海南運(yùn)作中國早期旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的孫兵，對(duì)旅游地產(chǎn)在國內(nèi)的發(fā)展可謂了如指掌，他指出，旅游地產(chǎn)的概念很大，也有專業(yè)人士給出了一些解釋，但目前市場(chǎng)上比較認(rèn)可的一種觀點(diǎn)，通常認(rèn)為旅游地產(chǎn)包含四類：第一類是旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂等非住宿性質(zhì)的房產(chǎn)；第二類是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城建筑物及關(guān)聯(lián)空間；第三類是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產(chǎn)，如度假村、產(chǎn)權(quán)酒店等；第四類是旅游住宅地產(chǎn)，主要指與旅游區(qū)相連接的各類住宅建筑。他說，目前我們所指的旅游地產(chǎn)基本是度假地產(chǎn)，旅游住宅產(chǎn)品嚴(yán)格意義來說只是異地置業(yè)。
    在國內(nèi)，目前做得較好的旅游地產(chǎn)區(qū)域，就是海南。不僅僅海南有中國最好的海岸線，更重要的是城市與景點(diǎn)的合二為一，景點(diǎn)的背后有相互融合的強(qiáng)大的城市配套支撐，才是海南旅游地產(chǎn)成功的關(guān)鍵所在。也就是說，只有配套先行，才有旅游地產(chǎn)。離開了完善的配套設(shè)施與交通，再好的風(fēng)景與氣候也做不成成功的旅游地產(chǎn)。
    現(xiàn)在威海某地某些樓盤在上海滿大街發(fā)單頁推廣，這種牙縫里摳點(diǎn)錢就能擁有的物業(yè)，雖說也靠海，也有海景，但其配套情況與海南同類物業(yè)相比相差很大，只能說是第二居所，或異地房產(chǎn)，與“旅游”二字關(guān)系不大，只是一種個(gè)人的投資行為。
    摸著石頭過河
    雖說旅游地產(chǎn)開發(fā)的熱潮正當(dāng)其時(shí)，或者說旅游地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)代已經(jīng)到來，但孫兵指出，現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)開發(fā)基本處于沒有門檻的混亂階段，相對(duì)于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及工業(yè)地產(chǎn)來說，旅游地產(chǎn)是一個(gè)短板，尚處在摸石子過河階段，大部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都是做住宅的開發(fā)商直接轉(zhuǎn)過來的，很不專業(yè)，相當(dāng)多的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目遭遇戰(zhàn)略策劃層面的失誤而使得項(xiàng)目擱淺，對(duì)于旅游地產(chǎn)的核心在于旅游項(xiàng)目的前期導(dǎo)入以及旅游價(jià)值的挖掘和資源的合理配置，并符合政府規(guī)劃的整體發(fā)展方向認(rèn)識(shí)不足。
    他進(jìn)一步表示，雖說目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火熱，但國內(nèi)大部分開發(fā)商卻面臨生存與發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，一方面大部分開發(fā)商拿地越來越難，大型國企、上市公司拿地優(yōu)勢(shì)明顯，許多房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求突破單一的住宅開發(fā)模式，其中，旅游地產(chǎn)成為重要的突破口，但對(duì)開發(fā)商來說，第一眼看上去是出路是餡餅，但仔細(xì)看往往是個(gè)陷阱。因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)是一個(gè)非常專業(yè)的市場(chǎng)，有別于其他項(xiàng)目開發(fā)，更需要資金、資源與專業(yè)，尤其是后期的投入很大，風(fēng)險(xiǎn)與投入預(yù)估不足往往后果很嚴(yán)重。而從目前市場(chǎng)看，大部分的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目并不成功，正是因?yàn)椴欢�行不專業(yè)或?qū)�后期運(yùn)營(yíng)預(yù)估不足造成的。
    ９９％的投資人沒有實(shí)現(xiàn)度假
    孫兵認(rèn)為，隨著人們生活水平的逐步提高，人們從內(nèi)心里更加向往旅游度假，但由于旅游地產(chǎn)發(fā)展的不成熟以及度假項(xiàng)目的不完善，人們?cè)谕顿Y旅游地產(chǎn)時(shí)，80%的人僅僅把它作為投資產(chǎn)品，99%的人只是實(shí)現(xiàn)了投資置業(yè)而沒有實(shí)現(xiàn)度假。
    旅游地產(chǎn)市場(chǎng)一大誤區(qū)還在于，過分依賴環(huán)境景觀資源而失去了對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)與配套的重視，尤其是以銷售為主的所謂的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。一旦開發(fā)商以銷售為主的話，就可以說他們不是在賣旅游地產(chǎn)項(xiàng)目而是在賣環(huán)境資源，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)往往不是最重視。嚴(yán)格說，做一片東西來經(jīng)營(yíng)的才是真正的旅游地產(chǎn)，而做一些住宅來賣，最多算度假地產(chǎn)。因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)期、持續(xù)的投資行為，是一個(gè)持續(xù)的建設(shè)行為，把物業(yè)全部賣掉不能算是旅游地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)本身是需要長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的。而對(duì)消費(fèi)者來說，也要認(rèn)識(shí)到它就是一種奢侈品，其維護(hù)運(yùn)營(yíng)成本比一般的住宅要高得多。
    而旅游地產(chǎn)更大的誤區(qū)主要在于某些地區(qū)環(huán)境資源的過度開發(fā)，而不是進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)。孫兵遺憾地說，比如周莊，作為傳統(tǒng)的文化古鎮(zhèn)，由于引進(jìn)大量的商業(yè)開發(fā)，打破了原來古鎮(zhèn)環(huán)境的寧靜，原來的周莊不見了，周莊的歷史與文化價(jià)值正在慢慢消失，這正是一擁而上搞建設(shè)、搞經(jīng)濟(jì)而造成的。
    他說，旅游地產(chǎn)的發(fā)展方向是開發(fā)有“地方文化”的旅游地產(chǎn)，尊重并保護(hù)生態(tài)環(huán)境和歷史文脈，不能為開發(fā)建設(shè)而破壞地方文化與環(huán)境，否則只能是本末倒置。
    營(yíng)銷，看房難是一大問題
    曾在1993年、1994年，孫兵就置身于海南房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈，開發(fā)過堪稱中國最早的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，而旗下的海南嘉德旅游房地產(chǎn)咨詢有限公司更是海南旅游房地產(chǎn)全程營(yíng)銷首席品牌。孫兵說，嘉德偉業(yè)在旅游地產(chǎn)市場(chǎng)咨詢中正發(fā)揮出強(qiáng)大的整合能力，目前正為海南石梅灣旅游度假區(qū)、四川峨眉山溫泉度假區(qū)等大型綜合房產(chǎn)項(xiàng)目提供全程服務(wù)咨詢。嘉德偉業(yè)致力于整合旅游地產(chǎn)上下游的資源，提供從前期研判到后期運(yùn)營(yíng)的全部服務(wù)，將項(xiàng)目所有環(huán)節(jié)有效整合起來，并創(chuàng)導(dǎo)性地提出“無縫隙”服務(wù)，設(shè)立了功能齊全的“客戶服務(wù)中心”，針對(duì)開發(fā)商、購房客戶，提供了從土地取得直至售后服務(wù)的全過程、全方位專業(yè)服務(wù)。同時(shí)，為服務(wù)好旅游地產(chǎn)，嘉德偉業(yè)也打造了屬于自己的商務(wù)型共管公寓品牌“紳藍(lán)”，把共管公寓的連鎖經(jīng)營(yíng)管理從海南三亞、海口拓展到了天津、四川等地，這正是嘉德偉業(yè)與同行的不同之處。
    孫兵還認(rèn)為，在營(yíng)銷與運(yùn)營(yíng)中逐步建立旅游地產(chǎn)的品牌至關(guān)重要，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)長(zhǎng)期的行為，只有建立起品牌才會(huì)對(duì)后期的運(yùn)營(yíng)起到巨大的推動(dòng)作用，而一個(gè)旅游地產(chǎn)建立起一定品牌效應(yīng)，至少也要3-4年時(shí)間。
    他說，目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)營(yíng)銷，看房難是一大問題，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)基本都在一些旅游風(fēng)景區(qū)，與城市生活有較大距離，而體驗(yàn)式營(yíng)銷對(duì)旅游地產(chǎn)來說非常有效，沖動(dòng)型消費(fèi)特點(diǎn)也很明顯，因此，設(shè)置一些看房通道、看房旅游路線很重要，甚至可以去跟一些旅行社的旅游線路合作進(jìn)行營(yíng)銷，以旅游來促銷售。