老潘VS王石 誰的拿地戰(zhàn)略更勝一籌？

　　在經(jīng)過一輪“地王”頻現(xiàn)的火爆演出之后，樓市再次進(jìn)入新的地塊爭(zhēng)奪的戰(zhàn)場(chǎng)。并且，這個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)的范圍越來越大，這是由于各房產(chǎn)巨頭的思路也有所區(qū)別。老潘認(rèn)準(zhǔn)北京和上海，而萬科的王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)則將戰(zhàn)場(chǎng)由一線城市向二線城市擴(kuò)張。那么，從目前的形勢(shì)分析，老潘和王石在拿地的戰(zhàn)略上誰更勝一籌呢？
　　一線城市商業(yè)成熟：潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)40億拿望京地塊
　　9月3號(hào)，一直喊“缺地”的老潘終于如愿以償?shù)幕?0億元人民幣拿下了望京地區(qū)B29地塊。根據(jù)北京土地儲(chǔ)備中心土地交易信息顯示，朝陽(yáng)區(qū)望京B29項(xiàng)目用地建設(shè)用地面積48152.523平方米，代征地面積67241.292平方米，規(guī)劃建筑面積392265平方米，用地性質(zhì)為“商業(yè)金融”，按照規(guī)劃，未來應(yīng)建成寫字樓和商場(chǎng)。
　　SOHO中國(guó)一直以作商業(yè)地產(chǎn)為主，所以對(duì)這塊地情有獨(dú)鐘。除此之外，老潘更看重的是一線城市商業(yè)地產(chǎn)的成熟性。但是，需要注意的是，本輪房?jī)r(jià)的快速飆升并沒有涉及到寫字樓和商鋪，甚至有些城市的寫字樓和商鋪售價(jià)和租金都出現(xiàn)了較大幅度的下跌。北京的寫字樓空置率也相對(duì)較高，達(dá)到了33%的空置率，市場(chǎng)需求在短期內(nèi)難有較大的改善，甚至還有上升的趨勢(shì)。
　　所以，金融危機(jī)的影響，中小企業(yè)日子難過，寫字樓和商鋪市場(chǎng)未來存在很多的不確定性，老潘雖然有著豐富的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，但受大環(huán)境影響未來仍然存在較高風(fēng)險(xiǎn)。要知道，中國(guó)的樓市和商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不是前幾年那樣了。
　　二線城市潛力巨大：萬科拿地追求合理成本
　　與老潘的SOHO中國(guó)正相反的則是，萬科多年專注的住宅地產(chǎn)。從5月開始，萬科便高調(diào)拿地，萬科共斥資23億在佛山、無錫、沈陽(yáng)、青島四城獲取6幅地塊,合計(jì)建筑面積為188.3萬平方米,其中萬科所占的權(quán)益面積約為117.7萬平方米。6月,萬科共計(jì)新增加8個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目,其中僅有1個(gè)項(xiàng)目位于上海,其余項(xiàng)目分別位于廈門、福州、佛山、鞍山和重慶。
　　萬科拿的地絕大部分在二線城市，是有著其自身的考慮的。一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管火爆，但其受政策影響較為敏感，房?jī)r(jià)相對(duì)偏高，銷售成本也高，各方面的發(fā)展?jié)摿ο鄬?duì)較小。但二線城市受城鎮(zhèn)化進(jìn)程的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定相對(duì)更加穩(wěn)定，發(fā)展更為長(zhǎng)遠(yuǎn)。所以，無論是從成本利益考慮，還是未來發(fā)展?jié)摿�考慮，二線城市的住宅都相對(duì)把穩(wěn)的多。
　　而且，二線城市地價(jià)與一線城市相比，價(jià)格較低，占用資金比例較少，開發(fā)商可以伺機(jī)打一場(chǎng)“短、平、快”的漂亮仗，只要把銷售價(jià)格制定合理，銷售回款就會(huì)順暢，對(duì)于不用考慮過多的融資問題。在下半年，銀行開始信貸縮緊的風(fēng)頭下，“現(xiàn)金為王”的萬科勢(shì)必還會(huì)帶領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走的更快更穩(wěn)。