投資商業(yè)地產(chǎn) 經(jīng)營決定價值

    六月份出臺一個數(shù)據(jù)，大家很多人都是抱著不是很樂觀的看法。但是我個人的看法是我不認(rèn)為國家會出臺嚴(yán)控的政策，特別對房地產(chǎn)這一塊。首先第一點(diǎn)，我們近一段時間，在一些實體經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)里面都看出來，它實際上希望的是這個市場的穩(wěn)定。整個除了決策層之外，包括銀行和投資者也好，大家整個期望是整個市場是平穩(wěn)的，實體經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)好，國家應(yīng)該不會對房地產(chǎn)出一個大壓的政策，整個大環(huán)境我認(rèn)為還是好的。我們無錫是一個二線城市，它跟深圳廣州、上海這些城市不一樣，作為一線城市，它的資金是全國性的，甚至是某一個區(qū)域性的，比如說杭州，杭州的投資是針對一個浙江省的。那么所以呢，它們由于這輪的發(fā)展，可能更多的資金留在了一線城市了，所以它會造成更多的水流在一個地方，但是我們看見整體全國的數(shù)據(jù)還是比較平穩(wěn)的，個案并不代表整體的現(xiàn)象，也不代表無錫房地產(chǎn)市場的投資環(huán)境。我認(rèn)為目前的無錫房地產(chǎn)市場還是一個波底，作為一個長期性的投資來說，還是一個比較理想的投資環(huán)境，這是我的觀點(diǎn)。
    分析一下不同階層的人士如何去做房產(chǎn)的投資？我們從2003年成立以來，我們主力就是做商業(yè)地產(chǎn)。所以說在住宅方面，我們沒有什么發(fā)言權(quán)。住宅地產(chǎn)的一個投資，首先它是比較穩(wěn)定的，但是收益相對于商業(yè)地產(chǎn)來說是比較低的。有時候你的收益的主動性并不是特別的強(qiáng)，主要還是考慮地段的問題。譬如說受地方政府的一些政策影響是比較強(qiáng)的。我舉個最簡單的例子。像東亭的桑達(dá)園，現(xiàn)在還能賣6000塊錢，為什么它能賣這么高價呢，它是一個學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房，這是受政策的一些影響。那么商業(yè)地產(chǎn)它的投資，它的風(fēng)險也會比住宅投資會大，但是商業(yè)地產(chǎn)它的投資收益率相對于住宅也是比較大，這需要一定的專業(yè)知識和眼光。投資商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)營決定價值，那么怎么去闡述這6個字呢。那么你投資一個商業(yè)地產(chǎn)，首先第一個，你要看這個開發(fā)商，他的經(jīng)營管理能力，他有沒有成功的一些作品值得你去參考，第二個它的業(yè)態(tài)定位，第三個商業(yè)布局是否合理。
    我考察過無錫的一個商業(yè)項目，它招進(jìn)來的超市和它所要銷售出去的部位是分布在兩棟樓里的，由于它這個分割，它這個超市龐大的人流，無法跟它合在一起。它無法借這個勢，那么我現(xiàn)在看到的這個項目呢，在它當(dāng)時投入的時候，當(dāng)時我斷定，這個項目，它可能在超市那一塊會有問題，但是投資的話，可能就會有危險，目前它的開業(yè)情況證實了我的看法，一邊是冷點(diǎn)，一邊是熱火朝天，這說明了商業(yè)布局的不合理導(dǎo)致了一些問題。類似于像我們的寶龍，它是針對它方圓30公里區(qū)域內(nèi)的一個消費(fèi)人口是否足夠，是否有足夠的消費(fèi)力去支撐它的消費(fèi)。合理的業(yè)態(tài)定位和商業(yè)布局，那么這個項目成功就是必然的。我們考慮兩大消費(fèi)人群，一個是為錫服務(wù)的，將近2萬多戶的，建材市場的這些中小型企業(yè)，第二個是在我們方圓2公里范圍內(nèi)，也包括他們金科，他們未來投入之后的居住人群，我們當(dāng)時預(yù)計就有20到30萬的住宅消費(fèi)人群，這個是足夠多的一個消費(fèi)人群，足夠的消費(fèi)力，那么來支撐它這個項目，這是成功的一個因子。五洲集團(tuán)在無錫已經(jīng)有  若干個成功的項目給大家看。
    其實我剛才一開始也強(qiáng)調(diào)了一點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)它的投資，它收益率是住宅地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不可比，但是商業(yè)地產(chǎn)是需要投資者有一定的專業(yè)的眼光，才能去做這個投資。那么所以它首先是有一個前提的，并非說住地產(chǎn)沒有價值的。商業(yè)地產(chǎn)的投資價值是非常巨大，但是需要我們投資者具備一定的專業(yè)知識。
    三個不同的人群，第一個人群是他可動用的資金在10萬，第二個60萬，第三個300萬，那么該怎樣進(jìn)行？
    我覺得不應(yīng)該看他有多少錢，應(yīng)該看他具備什么樣的投資能力，行的話，10萬可能變成300萬。關(guān)鍵還是看投資者的專業(yè)能力和判斷性。那么你現(xiàn)在來說，你說10萬能否投資住宅，能否投資商業(yè)地產(chǎn)，其實現(xiàn)在整個市場來說，不要說整個全國市場，就無錫來說，其實它多有不同階層，不曾價值的商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)品，供消費(fèi)者和投資者去選擇。關(guān)鍵還是看你個人有沒有這樣的一個判斷能力，你說我本身在這種專業(yè)判斷性上面不是特別強(qiáng)的，投資住宅可能簡單一點(diǎn)，可能就看宏觀的，那么微觀的，像剛才幾位做住宅的朋友說的，就是地段品牌，還有開發(fā)商的作品，這些比較簡單一點(diǎn)，那么你去投住宅好了，這還穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)，長期性還是好的。但是說如果你具備一個專業(yè)的分析能力，我剛才已經(jīng)強(qiáng)調(diào)了一點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)，如果你投對了，回報率是比較高的。我覺得是從它的一個投資分析能力來去看它應(yīng)該投什么樣，怎么投。