天價(jià)商鋪難掩商業(yè)地產(chǎn)冷熱不均

         當(dāng)新“地王”不斷涌現(xiàn)時(shí)，北京也迎來(lái)了自己的新“鋪王”。6月底，SOHO中國(guó)舉行前門(mén)大街兩個(gè)商鋪競(jìng)標(biāo)定標(biāo)會(huì)。一85平方米的商鋪以1800元/月/平方米的租價(jià)，被北京御膳坊食品廠競(jìng)得。另一商鋪被北京長(zhǎng)潤(rùn)來(lái)商貿(mào)有限公司以1530元/月/平方米的價(jià)格競(jìng)得。據(jù)稱(chēng)這一價(jià)格已經(jīng)超過(guò)國(guó)貿(mào)首層旺鋪約1500元/平方米的月租價(jià)。有業(yè)內(nèi)人士表示，SOHO中國(guó)在前門(mén)的這兩個(gè)商鋪堪稱(chēng)京城的“商鋪之王”。

●直擊：幾家歡喜幾家愁

就在前門(mén)兩個(gè)旺鋪高價(jià)定標(biāo)時(shí)，在金融街一購(gòu)物中心，剛剛在網(wǎng)上看到SOHO中國(guó)前門(mén)項(xiàng)目競(jìng)價(jià)的消息后，某品牌服裝售貨員劉小姐卻準(zhǔn)備告別金融街了。劉小姐介紹說(shuō)，雖然一個(gè)月?tīng)I(yíng)業(yè)額能達(dá)到20余萬(wàn)元，但考慮各種成本，公司認(rèn)為一直是賠本�！暗�6月底就夠兩年租期了，我們就不租了。”

而在這家購(gòu)物中心，停業(yè)退租的并非一兩家�！斑w址”、“品牌調(diào)整”，在地下一層和三層，可以看到多家品牌店的告知。據(jù)鄰近商戶(hù)說(shuō)，“這些店都是撤攤，而非遷址�！�

在北京，遇到“品牌調(diào)整”、招商難問(wèn)題的還有不少。在學(xué)清路某購(gòu)物廣場(chǎng)的個(gè)別樓層，成片成片的鋪位都空著。已經(jīng)入駐的商戶(hù)告訴《廣廈時(shí)代》：“一兩個(gè)月都沒(méi)有新來(lái)的租戶(hù)了。大片地方空著，很少有人愿意進(jìn)來(lái)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，生意很差。”

●解讀：商業(yè)地產(chǎn)尚處于“養(yǎng)傷期”

一邊是天價(jià)商鋪“過(guò)熱”，一邊是多家商場(chǎng)冷清，究竟哪種才是北京商業(yè)地產(chǎn)的真實(shí)縮影？

“兩個(gè)天價(jià)商鋪沒(méi)有任何代表意義。” 對(duì)于SOHO旗下天價(jià)商鋪的出爐，漢博投資集團(tuán)有限公司總裁朱友軍說(shuō)。就整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)看，從2006年以來(lái)，北京許多大型購(gòu)物中心面世，但能保持良好運(yùn)轉(zhuǎn)的，只有屈指可數(shù)的幾家。“不能用一兩個(gè)商鋪來(lái)衡量整個(gè)行業(yè)發(fā)展，” 戴德梁行華北區(qū)商鋪董事葉沛能的觀點(diǎn)與朱友軍不謀而合。中原地產(chǎn)策劃師胡興華也認(rèn)為，SOHO前門(mén)項(xiàng)目處在特定區(qū)位，面對(duì)日均數(shù)萬(wàn)的旅游人群，加之歷史文化底蘊(yùn)，共同構(gòu)成這兩個(gè)商鋪的不可替代性。

而與這兩個(gè)占盡“地利”的商鋪形成明顯對(duì)照的是，北京許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰由于選址不利，存在著先天不良的問(wèn)題。業(yè)內(nèi)人士指出，類(lèi)似有的大型購(gòu)物中心選擇建在沒(méi)有商業(yè)氛圍的寫(xiě)字樓密集區(qū)，面臨的一個(gè)挑戰(zhàn)就是“下班時(shí)間就沒(méi)人了”。如果再距離成熟商業(yè)區(qū)比較近，就容易被搶走客流。

追根溯源，商業(yè)地產(chǎn)選址失誤的背后，更多的是前期科學(xué)定位的缺失。葉沛能認(rèn)為，國(guó)內(nèi)許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是“無(wú)中生有”，“感覺(jué)一個(gè)地段不錯(cuò)，就直接上馬一個(gè)大型購(gòu)物中心，完全不管該地段是否有商業(yè)氛圍，是否有足夠購(gòu)買(mǎi)力的支撐。”葉沛能說(shuō)，在香港等商業(yè)地產(chǎn)比較成功的城市，一個(gè)購(gòu)物中心都是從最初的百貨等業(yè)態(tài)開(kāi)始，從一個(gè)點(diǎn)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)幾年商業(yè)氛圍的積累，慢慢演變而成的。而就北京來(lái)說(shuō)，高檔購(gòu)物中心的主要消費(fèi)客群已經(jīng)形成了對(duì)東部成熟商圈的認(rèn)可度，“再想在西部金融街一步到位運(yùn)行大型購(gòu)物中心，不是一日之功�！�

不僅如此，前期定位的不足還會(huì)直接造成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商不足、開(kāi)業(yè)延遲�！坝行╉�(xiàng)目看上去是提前開(kāi)業(yè)，實(shí)際上卻是延遲開(kāi)業(yè)�！敝煊衍娊榻B說(shuō)，因?yàn)橛械纳虡I(yè)項(xiàng)目從一開(kāi)始定位失誤，租金“攀比”附近發(fā)展多年的成熟項(xiàng)目，導(dǎo)致招商不利，一直拖到現(xiàn)在才開(kāi)業(yè)。

凡此種種，都是商業(yè)地產(chǎn)的“傷痛”，因此朱友軍認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)必然要經(jīng)歷現(xiàn)在的“養(yǎng)傷期”。

●展望：零售巨頭新動(dòng)帶來(lái)利好預(yù)期

“雖然商業(yè)地產(chǎn)正在‘養(yǎng)傷’，但前景看好。”朱友軍表示，從近年商業(yè)地產(chǎn)放量增多，要開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目增多，許多開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域可以看出，包括北京在內(nèi)的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期。

日前，位于四方橋區(qū)域某樓盤(pán)人士透露，家樂(lè)福已確定進(jìn)駐該項(xiàng)目。這將使家樂(lè)福在5公里左右半徑內(nèi)擁有５家店。對(duì)此，朱友軍認(rèn)為，家樂(lè)福對(duì)這一區(qū)域的偏愛(ài)，正因?yàn)槠淇春迷搮^(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力，提前“搶市場(chǎng)”：“我不開(kāi)店別人也會(huì)開(kāi)，與其讓別人來(lái)擠壓我的市場(chǎng)，不如我自己交叉覆蓋�！�

無(wú)獨(dú)有偶，零售業(yè)巨頭看中北京市場(chǎng)潛力的不止家樂(lè)福一家，另一家零售業(yè)巨頭沃爾瑪?shù)哪抗馍踔撩闇?zhǔn)了遠(yuǎn)郊。6月25日，沃爾瑪在遠(yuǎn)郊區(qū)縣的首家分店延慶店開(kāi)業(yè)。

葉沛能認(rèn)為，零售巨頭開(kāi)新店，都有一系列技術(shù)指標(biāo)的，都經(jīng)過(guò)對(duì)地塊和周邊消費(fèi)群體及潛在消費(fèi)群體的科學(xué)分析�！皩�(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，既要看到零售巨頭新動(dòng)向中透露出的利好，更要從中借鑒專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)科學(xué)定位和管理的精髓。”（張旭）