谷煜：談綠地的商業(yè)地產(chǎn)成功之道

　　在現(xiàn)今的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，要建設(shè)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目其實(shí)不難，有拿土地的資質(zhì)，有足夠的資金，依樣畫葫蘆，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目就能造起來。換句話說，現(xiàn)在的市場(chǎng)，想要靠做商業(yè)地產(chǎn)賺點(diǎn)錢，其實(shí)很簡(jiǎn)單。但如果要談?wù)嬲�去全方位“開發(fā)”、“打造”、“經(jīng)營(yíng)”一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，那不僅僅是不簡(jiǎn)單，而是極其困難。
　　“商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是地產(chǎn)，還包含商業(yè)。地產(chǎn)是實(shí)物，用建造就可以完成，而商業(yè)則是有機(jī)的甚至是有生命的，需要的是開發(fā)商傾力去開發(fā)打造去經(jīng)營(yíng)。所以說，要做一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不是簡(jiǎn)單的造一造就可以了，可以說我們是傾注心血來運(yùn)作每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目。這就是綠地對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解，和對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的態(tài)度�！鄙虾＞G地商業(yè)（集團(tuán)）有限公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部營(yíng)銷總監(jiān)谷煜誠(chéng)懇的道出了綠地品牌對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的態(tài)度。
　　商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值分為兩部分，一部分是地產(chǎn)的價(jià)值，即建筑物的價(jià)值，而另一部分就是商業(yè)的價(jià)值。地產(chǎn)的價(jià)值相對(duì)是固定的，而商業(yè)的價(jià)值則需要靠前期、后期也就是長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)去實(shí)現(xiàn)，當(dāng)商業(yè)的價(jià)值得到了體現(xiàn)甚至是增值以后，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值以及增值也就隨之而體現(xiàn)。對(duì)此谷煜表示：“我個(gè)人認(rèn)為，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中，地產(chǎn)部分只占小部分，關(guān)鍵在于商業(yè)運(yùn)作，商業(yè)的比重才是大頭。”
　　地產(chǎn)因商業(yè)而“活”而產(chǎn)生價(jià)值
　　谷總監(jiān)所說的商業(yè)的比重占了大部分，相信不僅僅是理論上價(jià)值的部分，還包括實(shí)際操作中的精力、心血、營(yíng)銷成本以及風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)，言下之意即商業(yè)地產(chǎn)的重中之重是在于商業(yè)。把商業(yè)的部分經(jīng)營(yíng)好了，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才稱得上真正意義上的“商業(yè)地產(chǎn)”，而這個(gè)“經(jīng)營(yíng)好”，其中就包含了大學(xué)問，并非三言兩語(yǔ)可以解釋得清，實(shí)際上這就是綠地在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域立足于市的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
　　操作一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，前期有公式可循——人口基數(shù)、消費(fèi)能力、交通配套、輻射面積等等，最終推算出適合的項(xiàng)目體量�！暗�這最終只能決定我該造一個(gè)多大面積的商業(yè)項(xiàng)目，以及商業(yè)的業(yè)態(tài)等，說到底，還是只造了一個(gè)建筑�！惫褥媳硎�，“如何去體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)，通過商業(yè)去實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值和未來的增值，給綠地自己以及給我們的客戶帶來盈利和發(fā)展，那就是我們真正需要去費(fèi)心盡力的地方�！�
　　通過綠地在昆山的項(xiàng)目綠地21城，我們或許可以發(fā)現(xiàn)一點(diǎn)綠地在操作商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的成功經(jīng)驗(yàn)——綠地21城的商業(yè)項(xiàng)目，真正實(shí)現(xiàn)了理論上商業(yè)地產(chǎn)成功的標(biāo)準(zhǔn)，即通過前期精心策劃，后期用心經(jīng)營(yíng)，打開一條未來可持續(xù)的發(fā)展通道，以商業(yè)的保值增值去實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的保值增值，“地產(chǎn)因商業(yè)而活了，能創(chuàng)造利潤(rùn)和發(fā)展空間了�！惫褥仙鷦�(dòng)地形容。
　　綠地21城的項(xiàng)目商業(yè)取得了令人矚目的成功，目前不僅在區(qū)域內(nèi)發(fā)展成為商業(yè)標(biāo)桿，更將其輻射范圍擴(kuò)大到了整個(gè)昆山花橋以及周邊的嘉定、青浦等地區(qū)。如今當(dāng)?shù)氐木用褚呀?jīng)不僅僅把綠地21城商業(yè)項(xiàng)目當(dāng)成滿足基本生活需求的配套設(shè)施，更是當(dāng)作一個(gè)多功能的商業(yè)中心，他們不需要再舍近求遠(yuǎn)，而是在這里就可以得到比基本生活需求更高層次的消費(fèi)和服務(wù)。綠地21城的商業(yè)項(xiàng)目從一個(gè)配套設(shè)施，發(fā)展到如今成為區(qū)域性的綜合性商業(yè)中心，這就是綠地引以為傲的成功典范。
　　利益其次，責(zé)任當(dāng)前
　　“雖然目前綠地旗下經(jīng)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不少，但我們不是整齊劃一用同樣的一套操作模式，而是每一個(gè)都不同對(duì)待，每一個(gè)都精心量身定制�！惫褥咸貏e強(qiáng)調(diào)了綠地在經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的細(xì)心，“因?yàn)槊恳粋�(gè)項(xiàng)目都是不同的，不同的區(qū)域，不同的客群，不同的發(fā)展空間，所以我們要采取量身定制的態(tài)度，這樣才能真正負(fù)責(zé)任的去實(shí)踐地產(chǎn)因商業(yè)而活的先進(jìn)理念�！�
　　綠地開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略理念，歸根結(jié)底來說，就是最大限度去挖掘商業(yè)價(jià)值，拓展商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展空間，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的保值增值目標(biāo)。大處研究商業(yè)業(yè)態(tài)定位，是為了將來有長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)可能，小處仔細(xì)斟酌項(xiàng)目的建筑功能、立面外觀，也是為了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的將來發(fā)展。一切的心血努力，都是圍繞開發(fā)建造出來的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能有更長(zhǎng)遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展�！熬G地絕不會(huì)造出一個(gè)將來空置的，既賣不出去、又租不出去的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目�！惫褥蠄�(jiān)定而自信地表示。
　　這樣的態(tài)度是對(duì)綠地品牌的負(fù)責(zé)，也是對(duì)客戶的負(fù)責(zé)，更是對(duì)社會(huì)的負(fù)責(zé)。谷煜舉例說明了這個(gè)問題：“現(xiàn)在外面也有很多項(xiàng)目，承諾的年回報(bào)往往很高，折算下來，開發(fā)商為業(yè)主經(jīng)營(yíng)了八年十年以后，業(yè)主就賺回成本了，并開始賺凈利了。但這樣的話，且不說經(jīng)營(yíng)是否能維持八年十年，即使能持續(xù)，那么開發(fā)商的利潤(rùn)在哪里？一個(gè)單贏的模式它能持續(xù)下去嗎？其中的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。綠地從來不做這樣隨便打包票的事情，我們寧愿回報(bào)率低一點(diǎn)，也要去維系長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)可持續(xù)發(fā)展的思路，這就是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，而且是長(zhǎng)期的負(fù)責(zé)�！�